부동산 공매 경매의 특징 및 장단점
안녕하세요 : >
오늘은 부동산 공ㆍ경매에 대해
알아보려구 합니다.
요즘 집값이 너무 오른 것이
체감상으로 느껴지고 있습니다.
내 집 마련을 할 계획이 셨거나
투자 목적으로 구매하고 싶지만
높은 가격이라 불안하실 텐데
공경매는 이런 부분에서
좋은 대안책이 될 수 있습니다.
공매와 경매는 하나를
제외하면 큰 차이가 나지 않는데요
이 점은 기본적으로
알고 계셔야겠습니다.
부동산 공매 경매 특징
부동산을 개인들이 구매하는 형태가
아닌 입찰 방식으로 얻는다는 점이
특징입니다. 흥정이 필요 없이
경쟁 입찰가로 정해집니다.
부동산 경매는 채권자가 법원에
실행을 해서 법원이 진행하고,
부동산 공매는 국가에 진 빚(세금 등)을
국가에서 진행하는 형태입니다.
경매는 채권자가 신청해서
할지 안 할지를 결정하는 반면
공매는 세금 체납 시 국가에서
강제로 실행해버립니다.
처분해서 채권자가 돈을
받는 것은 똑같지만
채권자가 국가냐
개인 또는 기업이냐에 주체에 따라
경공매로 나뉘어 집니다.
경매
경매에 물건의 종류는
부동산뿐 아니라 다양합니다.
자동차, 그림, 의류, 비행기 등등
돈을 빌린 채무자가
갚지 않지 않아 채권자 측에서
경매를 실행해서 채무자의
재산으로 빌려줬던 돈을
회수하는 시스템입니다.
법원이 중재를 해서 이루어지며
경쟁입찰 방식을 띄고
있고, 참여한 사람 중
가장 높은 가격을 지불하는 사람이
부동산의 소유권을 가집니다.
지불된 최고가 매수인의 돈은
경매를 신청했던
채권자나 그밖에
부동산에 거주하고 있던
세입자 등 나눠 가지게 되죠.
부동산 경매는 법원이 실행을 하고
크게 임의 경매와 강제 경매가 있습니다.
임의 경매는 그 부동산에
저당권이나 담보로 돈을 빌려줬거나
사용/수익 할 수 있다는 권한
을 등기부 상이나 법적 효력으로
표시가 되어있을 때
상대방이 돈을 돌려주지 않아
바로 담보 부동산의 경매가 실행됩니다.
그와는 다르게 강제 경매는
채무자의 부동산을 처음에
담보로 잡지 않고 돈을
빌려주었지만,
막상 받으려고 하니 채무자가
돈이 없어 갚지 못한다면
금전을 돌려달라는 소송을
법원에 한 뒤, 승소하면
채무자의 부동산에 신청하는
경매입니다.
돈을 빌려줄 때
미리 그 담보로 부동산에
설정을 했느냐,
안 했느냐의 차이로
나눌 수 있겠습니다.
경매 장단점
경매의 가장 큰 장점은
권리 분석을 철저하게만
공부하고 할 줄 안다면
저렴한 가격에 부동산을
매입할 수 있다는 점이 있습니다.
계속 유찰 시에는 가격이
20%씩이나 깎이므로
확실히 저렴한 물건이 많이 나옵니다.
부동산 거래 시 까다로운 부분인
많은 "허가받아야 할 사항"이
생략 가능합니다.
투기과열지구나 토지거래허가구역
같이 규제가 있어 공공기관에
허가나 절차를 밟아야 하는데
경매는 법원에 의해서 실행
하고 법원이 촉탁 등기를
해주기 때문에 이런 일정한 절차들이
필요하지 않습니다.
주의해야 할 점은
장점으로 저렴했던 가격을
믿고 낙찰을 받았다가
막상 받고 보니 저렴하지 않은
경우도 많이 있습니다.
철저한 공부를 하지
않고는 주변 시세 대비 저렴해
보이는 그 가격도 보이지 않는
법적 권리나 각종 부대 비용까지
포함한다면 비싸게
낙찰을 받을 수 있어 주의해야 합니다.
또 매매 시는 90일 정도의
넉넉한 기간 동안을 대출 신청으로
부동산 매입하게 됩니다.
하지만 경매는 낙찰이 될지 안될지도
모르는 상태에 낙찰을 받게
된다면 45일이라는 짧은 시간에
잔금을 내야 하는 상황이 있습니다..
은행하고 미리 조율이 잘 안 되거나
자금조달이 원활하지 않다면
보증금을 포기해야 해서
잃고 손해를 볼 수도 있습니다.
초보자들이 접하기 어려운
법적 권리가 까다로울 수 있습니다.
유치권 같은 경우는 공부상으로
보이는 권리가 아닌 데다
기존 세입자 명도의
문제 등 사람과 사람 사이에
얼굴을 붉히게 되는 일도
발생할 수 있기 때문에
협상에 약하신 분들은
힘드실 수도 있습니다.
공매
경매와 마찬가지로 일반인들이
입찰하는 경매의 한 형태입니다.
하지만 부동산 공매는 개인의 채무가
아닌 국가에 납부해야 할 세금이나
국유재산과 같이 국가가
빚을 받기 위해 실행합니다.
경매는 부동산 법원 사이트에서
실행하지만
공매는 "온비드"라는 사이트에서
찾아볼 수 있으며 자산관리공사가
운영하고 관리하고 있습니다.
온비드 안에서 부동산 이외에도
동산과 같은 기타 자산 자산도
경매하고 있습니다.
공매 장단점
법원은 사이트에서 정보를 얻을 수 있지만
입찰은 직접 오프라인으로
찾아가서 해야 합니다.
하지만 공매는 "온비드" 사이트에서
정보부터 입찰까지 온라인으로
다 할 수 있다는 장점이 있습니다.
경매 실행인 법원 경매에 비해
권리 분석이 복잡하지 않고,
권리관계도 깨끗한 편이라
초보자들도 조금만 공부하면
까다롭지 않게 접근이 가능합니다.
또 자금이 원활하지 않을 시
할부 형식으로 계산이 가능하기 때문에
낙찰받고도 당장에 큰 자금 압박이
없어 부담이 덜 하다는 점도 장점입니다.
하지만 입찰부터 낙찰까지
잔금을 치르고 인수를 받아야 하지만
기존 소유권자나 세입자가
머무르고 있다면 경매와는 달리
낙찰받은 사람이 직접 명도 과정을
진행해야 한다는 점이 까다롭습니다.
법원에서 "명도" 절차를
해주지 않기 때문에
자신이 직접 진행해야 하며
계속 나가지 않을 시에는
소송까지 해야 하는 번거로울
수 있는 상황이 생깁니다.
또 세금 미납한 사람들이나
국유재산과 같이 한정된
물건들이 나오기 때문에
낙찰을 받으려는 사람들이
원하는 물건이 잘 없습니다.
" 마음에 드는 물건을 찾기 힘들다. "
라고 볼 수 있습니다.
